ساخت و ساز یک صنعت سخت و اغلب بی ثبات است که یکی از بالاترین نرخ‌های شکست تجاری را در بین هر بخش اقتصادی دارد. در حالی که ساخت و ساز می‌تواند یک تجارت پرسود باشد، اما ریسک بالایی نیز دارد. پیش‌بینی ریسک‌های آینده، و برداشتن گام‌هایی برای کاهش تأثیر آنها، برای موفقیت هر پروژه حیاتی است. در حالی که حذف کامل منابع ریسک غیرممکن است، شناسایی منابع رایج ریسک اولین گام برای به حداقل رساندن ضرر است. در ادامه، برخی از رایج‌ترین خطرات ساخت‌وساز را که می‌توانند برنامه‌ریزی پروژه را مختل کنند، سود را از بین ببرند و مناقشات پرهزینه و طولانی را ایجاد کنند، بررسی خواهیم کرد.
1. تاخیر
بدون شک تاخیر در ساخت و ساز یکی از رایج‌ترین خطرات است. عقب انداختن تاریخ تحویل پروژه‌ها بر همه افراد در کار تأثیر می‌گذارد. تاخیر می‌تواند از مکان‌های مختلفی ناشی شود، از جمله:
- مدیریت ضعیف پروژه
- صدور مجوز و بازرسی
- اختلالات زنجیره تامین
- تغییر سفارشات
- تصادفات
- هوای نامساعد
تأخیر می‌تواند ناشی از فعالیت‌ها در هر سطحی از زنجیره باشد، هم در دفتر کار و هم در محل کار. در نتیجه، برای مالکان و پیمانکاران عمومی بسیار مهم است که فرآیندهای ارتباطی شفافی را ایجاد کنند که برای کارمندان، پیمانکاران فرعی و فروشندگان آسان باشد. هرچه زودتر تاخیرهای احتمالی شناسایی و به مدیر ساخت و ساز اطلاع داده شود، آنها می‌توانند سریع‌تر برای جلوگیری یا کاهش تاخیر اقدام کنند.
2. اشتباهات حین مستندسازی
بر اساس گزارش مناقشات ساخت و ساز جهانی Arcadis 2022، دومین علت بزرگ اختلافات در سطح جهانی، اشتباهات و حذفیات در اسناد قرارداد بود. افزایش اندازه و پیچیدگی پروژه‌های ساختمانی تجاری و عمومی، همراه با فشار فزاینده صرفه‌جویی در هزینه برای سرعت بخشیدن به ساخت و ساز، پتانسیل بیشتری برای خطاها و حذفیات در فرآیند پیش ساخت ایجاد می‌کند. خطا در نقشه‌ها، مشخصات و هماهنگی طراحی می‌تواند منجر به افزایش هزینه‌های سرمایه و تاخیر در برنامه شود.
خطر ناشی از مشکلات مستندسازی فراتر از پیش ساخت است. در گزارش Arcadis، «ادعاهای ضعیف یا ناقص و غیرمستند» علت اصلی اختلافات ساختمانی در آمریکای شمالی در سال 2021 بود.
پیمانکاران و شرکت‌های فرعی اغلب باید مهلت‌های اعلامیه و الزامات ارسال را رعایت کنند، چه در قرارداد و چه توسط قانون تعیین شده باشد. اشتباهات اسنادی یا مهلت‌های از دست رفته می‌تواند پرداخت‌ها را به تأخیر بیندازد و حتی حق یک پیمانکار را برای طرح ادعا از بین ببرد.
خطر ریسک با حجم انبوه اسناد مورد نیاز برای تکمیل یک پروژه بیشتر می‌شود، از جمله:
- نقاشی‌ها
- موارد ارسالی
- اسناد قرارداد
- اطلاعیه‌ها
- برنامه‌های کاربردی پرداخت
- معافیت‌های حق حبس
- تغییر سفارشات
و خیلی‌های دیگر
3. مدیریت تغییرات
هر گونه تغییر مواد در قرارداد پس از شروع ساخت و ساز، خطر قابل توجهی برای مالکان، پیمانکاران و تامین‌کنندگان به طور یکسان است، زیرا بر زمان، محدوده کار، مواد و هزینه تأثیر می‌گذارد.
در حالت ایده‌آل، هر پیمانکار فرعی سفارش تغییری را ارسال می‌کند که جزئیات هزینه و تنظیم برنامه مورد نیاز را توضیح می‌دهد و قبل از شروع کار منتظر تأیید مالک می‌ماند. اما در دنیای واقعی، در تلاش برای جلوگیری یا کاهش تاخیرهای برنامه، پیمانکاران اغلب قبل از تایید کار، کار را شروع می‌کنند. در این سناریوی بسیار رایج، اختلافات پرداخت بین مالک و پیمانکاران تقریباً اجتناب ناپذیر است.
پیشگیری از ریسک، حول مدیریت تغییرات، در زمان پیش ساخت آغاز می‌شود. هر چه زمان و تلاش بیشتری برای بررسی شرایط سایت و بررسی نقشه‌ها صرف شود، تغییرات کمتری پس از شروع پروژه مورد نیاز است. در طول پروژه، مالکان و پیمانکاران باید یک فرآیند شفاف و کارآمد را برای برقراری ارتباط و مدیریت تغییرات دنبال کنند.
پیمانکاران می‌توانند با در دست داشتن یک دستور تغییر تایید شده قبل از شروع کار، خطر اختلافات پرداختی خود را تا حد زیادی کاهش دهند.
4. پیش فرض پیمانکار فرعی
این مسئله یک خطر جدی است، به ویژه در پروژه‌های پیچیده که به تعداد زیادی پیمانکار تخصصی برای تکمیل بخش‌های تخصصی کار نیاز دارند. هر چه پروژه بزرگتر باشد، تعداد پیمانکاران فرعی در کار بیشتر می‌شود. فشار برای تسریع ساخت و ساز اغلب مستلزم انباشته شدن معاملات و برنامه‌های فشرده با حاشیه بسیار ناچیز برای خطا است. زمانی که یک پیمانکار فرعی قرارداد خود را فسخ کند یا وظیفه خود را انجام ندهد، کل پروژه می‌تواند تحت تأثیر قرار گیرد، به خصوص اگر محدوده کاری آنها در مسیر بحرانی قرار گیرد.
5. مسائل مربوط به زنجیره تامین
کمبود مصالح ساختمانی و افزایش قیمت‌ها می‌تواند بر برنامه‌ها، هزینه‌های ساخت و ساز و حاشیه سود تأثیر بگذارد. از زمان شروع همه‌گیری کووید-19، زنجیره تأمین جهانی با شکست‌ها و اختلالات تقریباً مستمری مواجه شده است که تأثیرات گسترده‌ای بر ساخت‌وساز در حال پیشرفت دارد.
همچنین قیمت الوار و سایر مواد بی ثبات بوده است. اما بسیاری از پیمانکاران اخیراً حتی برای تحویل مواد لازم با مشکل مواجه شده اند. مشکلات زنجیره تامین همیشه ناشی از یک بیماری همه گیر جهانی نیست. افزایش هزینه‌ها و کمبود مواد می‌تواند ناشی از موارد زیر باشد:
- مشکلات حمل و نقل و باربری
- بلایای طبیعی
- تعطیلی مشاغل
- افزایش تقاضا
- قیمت سوخت
- رکود اقتصادی
- اعتصابات و اختلافات کارگری
بسیاری از قراردادهای ساخت و ساز شامل یک بند تشدید برای ایجاد تعادل بین ریسک بین پیمانکار و مالک در صورت افزایش قیمت هستند. اما مدیران و مالکان ساخت و ساز باید تحولات زنجیره تامین جهانی را زیر نظر داشته باشند تا خطر کمبود مواد را در نظر بگیرند. یک زنجیره تامین منعطف و متنوع، برای پروژه‌های ساختمانی با هر اندازه ای ضروری است.
6. مدیریت ضعیف پروژه
مدیریت ضعیف پروژه منجر به ارتباط نادرست، تاخیر و اختلاف می‌شود. زمانی که یک پیمانکار عمومی یا مدیر ساخت و ساز در مورد آنچه انتظار می‌رود مطمئن نباشد یا در برنامه ریزی زیرساخت‌ها کار ضعیفی انجام دهد، زمان و مصالح ممکن است هدر برود.
مدیریت ضعیف پروژه می‌تواند باعث ایجاد یک اثر موجی در سایر پروژه‌ها شود و خطر را برای پیمانکاران تخصصی افزایش دهد. هنگامی که یک مدیریت پروژه درهم و برهم کار یک پیمانکار تخصصی را به تأخیر می‌اندازد، می‌تواند برنامه زمان بندی سایر مشاغل را مختل کند و هماهنگی نیروی کار و تجهیزات را به یک کار غیرممکن تبدیل کند.
7. کمبود نیروی کار
نیروی کار ریسک ساخت و ساز را با پروژه‌های با هر اندازه ای ارائه می‌دهد. یافتن کارکنان واجد شرایط و قابل اعتماد یک چالش رو به رشد برای مشاغل در هر صنعتی است. همیشه این خطر وجود دارد که نیروی انسانی آماده شده برای یک پروژه از بین برود.
وقتی یک پیمانکار پروژه‌ای را بر عهده می‌گیرد و متوجه می‌شود که نیروی انسانی لازم برای اتمام آن را ندارد، می‌تواند باعث کندی همه افراد در کار شود. ضمن اینکه، این موضوع خط زمانی را از بین می‌برد و باعث کاهش سودآوری می‌شود.
در پروژه‌های اتحادیه، احتمال اعتصاب، خطر بیشتری ایجاد می‌کند. همبستگی بین مردم محلی می‌تواند به این معنا باشد که کل نیروی کار اتحادیه شما در اعتراض به شرایط کاری در شغل دیگری که خارج از کنترل شماست، پروژه را ترک می‌کند.
8. محدوده کار تعریف نشده
زمانی که مشخص نیست مسیر پروژه چگونه پیش خواهد رفت، نگه داشتن یک پروژه در مسیر خود، کار دشواری است. محدوده کاری که تعریف ضعیفی دارد، یک مسئله مدیریتی است که می‌تواند (و معمولاً هم اتفاق می‌افتد) در سراشیبی قرار بگیرد. پیمانکارانی که تحت یک قرارداد قیمت ثابت یا مبلغ مقطوع کار می‌کنند باید به موارد زیر توجه زیادی داشته باشند:
- شرایط سایت
- ورودی مشتری
- قیمت گذاری مواد
اینها می‌توانند هزینه یک پروژه را بالا ببرند و حاشیه سود را کاهش دهند. با این حال، مکانیسم‌هایی وجود دارد که می‌توان از آنها استفاده کرد، مانند قراردادهای مازاد هزینه برای جلوگیری از تأثیرات یک شغل بدون محدوده قطعی. بهبود ارتباطات در هر سطح پروژه می‌تواند به یک محدوده تعریف شده بهتر منجر شود و به شما کمک می‌کند تا با اجتناب از خزش دامنه، در پروژه‌های خود سودآور باشید.
9. خطرات بهداشتی و ایمنی
صنعت ساختمان همواره در صدر خطرناک ترین صنایع قرار دارد. خطرات بهداشتی و ایمنی یک نگرانی مکرر برای مشاغل ساختمانی است که می‌خواهند هم نیروی کار سالم خود را حفظ کنند و هم از ضرر مالی به دلیل افزایش حق بیمه غرامت کارگران یا جریمه‌های ناشی از نقض ایمنی جلوگیری کنند.
دو سازمان برجسته بهداشت و ایمنی، اداره ایمنی و بهداشت شغلی (OSHA) و انجمن بهداشت صنعتی آمریکا (AIHA)، به طور مستقل چهار خطر اصلی سلامت و ایمنی خود را در ساخت و ساز شناسایی کردند.
اداره ایمنی و بهداشت شغلی (OSHA) بر موارد زیر تاکید دارد:
- سقوط
- گرفتار شدن در محل
- برق گرفتگی
انجمن بهداشت صنعتی آمریکا (AIHA) بر موارد زیر تاکید دارد:
- جابجایی دستی مواد
- سر و صدا
- آلاینده‌های هوا
- دمای بالا
هر دو سازمان منابع آموزشی متنوعی را برای حمایت از برنامه‌های ایمنی پیمانکاران ارائه می‌دهند.
10. اختلافات پرداخت
زمان دریافت حقوق در ساخت و ساز یکی از طولانی ترین زمان‌ها در بین صنایع است. پرداخت‌های آهسته برای همه افراد در یک پروژه، در تمام سطوح زنجیره، خطر ایجاد می‌کند. مشکلات پرداخت، جریان نقدی پیمانکار را مختل می‌کند و خطر فسخ را افزایش می‌دهد. آنها همچنین خطر ادعای حق مالکیت بر ملک را افزایش می‌دهند، زیرا پیمانکاران و تامین کنندگان برای بازیابی مبالغ قراردادی پرداخت نشده اقدام می‌کنند.
اختلافات پرداخت اغلب به دلیل موارد زیر رخ می‌دهد:
- تأخیر در تأمین مالی
- تغییر سفارشات
- معافیت‌های حق حبس
- هزینه‌های برگشتی
- اختلافات کیفیت کار
مستندات جامع، ارتباطات واضح و پایبندی دقیق به الزامات قرارداد برای پیمانکاران برای اثبات ادعای خود در صورت پایان یافتن در دادگاه، حیاتی است.
یکی از راه حل های مهم برای کاهش این ریسک ها در ساخت و ساز استفاده از نرم افزار کنترل پروژه ساختمانی اسکوپ است. شما می توانید برای مشاوره و سفارش نرم افزار مدیریت پروژه ساختمانی خود با تیم اسکوپ تماس بگیرید.