پروژه‌های ساختمانی تلاش‌های بسیار ساختارمند هستند. چه پروژه شامل ساخت یک مرکز خرید باشد یا یک اقامتگاه مسکونی، هر پروژه دارای قطعات متحرک زیادی است که باید دقیقاً هماهنگ شوند.
درست مانند هر پروژه دیگری، مدیریت پروژه ساختمانی، فازهایی دارد. از طراحی گرفته تا برنامه‌ریزی، از زمانبندی تا خود ساخت، هر مرحله پیچیدگی خاص خود را دارد و بخشی از یک فرآیند فراگیر و پیچیده‌تر است.
به همین دلیل نرم‌افزارهای مدیریت پروژه ساختمانی به وجود آمده‌اند. اما آیا نرم‌افزار مدیریت پروژه، برای کنترل یک پروژه ساختمانی، به اندازه کافی قوی و پویا هست؟ قبل از پاسخ به این سوال، مهم است که ابتدا درک درستی از مدیریت ساخت‌وساز داشته باشید.
مدیریت پروژه ساختمانی چیست؟
به طور خلاصه، مدیریت ساخت‌وساز یا WBS فرآیند مدیریت پروژه‌های ساختمانی است. هنگام مقایسه مدیریت پروژه ساخت‌وساز با انواع دیگر پروژه‌ها، تمایز اصلی این است که ساخت‌وساز مبتنی بر ماموریت است. این یعنی سازماندهی پروژه، با تکمیل ساخت پروژه به پایان می‌رسد.
به طور کلی، مدیریت پروژه به عنوان مدیریت منابع در طول چرخه عمر پروژه، از طریق ابزارها و روش‌های مختلف برای کنترل دامنه، هزینه، زمان، کیفیت و غیره تعریف می‌شود. مدیریت ساخت‌وساز معمولاً شامل طیف وسیع‌تری از محدودیت‌های مختص طراحی و ساخت پروژه‌های ساختمانی است.
مدیریت پروژه ساخت‌وساز می‌تواند در طول عمر پروژه، با انواع رشته‌های مختلف نیز تعامل داشته باشد، از معماری گرفته تا مهندسی، کارهای عمومی و برنامه‌ریزی شهری.
بخش‌های ساختمانی
انواع مختلفی از پروژه‌های ساختمانی وجود دارد که به بخش ساخت‌وساز بستگی دارد. دو بخش اصلی ساخت‌وساز، مسکونی و تجاری است و چهار نوع پروژه مختلف وجود دارد:
- ساختمان و بازسازی منزل مسکونی
- ساخت‌وساز صنعتی سنگین
- ساخت‌وساز تجاری و نهادی
- ساخت‌وساز مهندسی
انواع مختلفی از پروژه‌های ساختمانی وجود دارد که برای موفقیت، نیاز به مدیریت ساخت دارند. مدیریت ساخت‌وساز ممکن است برای یک خانه ساده تا یک پل بزرگ، از مهندسی ساخت سد تا پروژه مقاوم‌سازی لرزه‌ای فرودگاه، مورد نیاز باشد. سپس مدیران پروژه‌های ساختمانی، ابتدا و انتهای ساخت پروژه را مدیریت می‌کنند و اغلب در محل پروژه حضور پیدا می‌کنند تا از ساخت‌وساز ایمن و موفق اطمینان حاصل کنند.
پروژه‌های ساختمانی انواع مختلفی دارند و هر کدام چالش‌های متفاوتی دارند. با این حال، همه آنها به صاحب پروژه، مدیر پروژه ساختمانی و پیمانکار عمومی نیاز دارند.
تیم مدیریت پروژه ساخت‌وساز
صاحب پروژه
مالک پروژه، پروژه را سفارش می‌دهد و تامین مالی آن را بر عهده دارد. مالک از دید سطح بالا بر پروژه نظارت می‌کند و تصمیمات مهمی مانند تعریف فرآیند مناقصه، انتخاب پیمانکار و انتخاب روش تحویل پروژه را اتخاذ می‌کند.
مدیر پروژه ساختمانی
مدیریت پروژه ساختمانی توسط مدیر پروژه ساختمانی اداره می‌شود. این شخص برنامه‌ریزی، هماهنگی، بودجه و نظارت بر پروژه ساخت‌وساز را انجام می‌دهد.
مدیر پروژه ساختمانی وظایف زیر را بر عهده دارد:
- برآورد و مذاکره هزینه‌های پروژه
- تدوین بودجه ساخت‌وساز
- مدیریت برنامه‌ریزی ساخت‌وساز و جدول زمانی کاری
- مدیریت سفارشات کاری
- تعیین اینکه کدام روش‌ها و استراتژی‌های مدیریت پروژه، برای پروژه مناسب هستند.
- برقراری ارتباط با مالک پروژه و ذینفعان
- رهبری یا ارتباط با کارگران، تیم‌ها و سایر حرفه‌های ساخت‌وساز در مورد جزئیات فنی و قرارداد
مدیر پروژه ساخت‌وساز، معمولاً یک کارشناس مدیریت پروژه (PMP) است که توسط موسسه مدیریت پروژه (PMI) تأیید شده‌است.
انجمن مدیریت ساخت‌وساز آمریکا (CMAA) مسئولیت‌های یک مدیر ساخت‌وساز را توضیح می‌دهد که اساساً یک مدیر پروژه است که در صنعت ساخت‌وساز تخصص دارد.
نقش مدیر پروژه ساخت‌وساز، نیازمند درک کامل فرآیند ساخت‌وساز است.
پیمانکار عمومی
یک پیمانکار عمومی بر عملیات روزانه محل کار نظارت می‌کند و تجهیزات، مواد و نیروی کار مورد نیاز برای مرحله اجرای پروژه ساخت‌وساز را فراهم می‌کند. پیمانکاران عمومی معمولاً پیمانکاران فرعی را برای اجرای وظایف خاص استخدام می‌کنند.
در زیر برخی از مسئولیت‌های اصلی یک پیمانکار عمومی آورده شده است:
- نظارت بر کار پیمانکاران فرعی
- تنظیم پروتکل‌های ایمنی محل کار
- درخواست مجوز و پروانه ساختمانی
- بررسی شرایط عمومی یک پروژه
- دفع زباله‌های ساختمانی
- مدیریت پرسنل در محل ساخت‌وساز
- نظارت بر گزارش‌های روزانه ساخت‌وساز
- ارتباط با مالک پروژه و مدیر پروژه ساختمانی
یک پیمانکار عمومی، پس از بررسی پیشنهادهای چند پیمانکار عمومی توسط مالک پروژه و انتخاب پیشنهادی که بهتر با نیازهای پروژه سازگار است، برگزیده می‌شود.
برآوردگر ساخت‌وساز
برآوردگر ساخت‌وساز یک متخصص ساخت‌وساز است که قادر به برآورد هزینه‌های یک پروژه ساختمانی است. برای انجام این کار، او باید انواع هزینه‌ها مانند هزینه‌های سخت و نرم، نیروی کار، مواد و قیمت واحد را درنظر بگیرد.
شرکت‌های برآورد ساخت‌وساز وجود دارند که می‌توانند در طول فرآیند ایجاد یک برآورد ساخت‌وساز دقیق و رقابتی، به شما کمک کنند.
برآوردهای ساخت‌وساز یکی از مهمترین اسناد برای یک شرکت ساختمانی است. زیرا بر سودآوری آنها و توانایی آنها برای برنده شدن در فرآیند مناقصه تأثیر می‌گذارد. به همین دلیل است که برآوردگران ساخت‌وساز، به نرم افزار تخمین ساخت‌وساز متکی هستند تا مطمئن شوند همه چیز به خوبی پیش می‌رود.
پیمانکاران فرعی ساخت‌وساز
پیمانکاران فرعی ساختمانی، شرکت‌های ساختمانی هستند که در زمینه خاصی از ساخت‌وساز مانند لوله کشی، برق کاری یا نجاری تخصص دارند. پیمانکاران عمومی معمولاً برای اجرای کارهایی که خارج از تخصص آنها است، با پیمانکاران فرعی تماس می‌گیرند.
این مسئولیت پیمانکار عمومی است که بر عملکرد پیمانکاران فرعی نظارت کند. آنها این کار را با بررسی گزارش‌های مربوط به ساخت‌وساز روزانه انجام می‌دهند.
فرآیند مناقصه مدیریت ساخت‌وساز
اکثر پروژه‌های ساختمانی از مدل طراحی- پیشنهاد- ساخت پیروی می‌کنند. ابتدا صاحب پروژه طرح را از معماران یا مهندسان دریافت می‌کند. هنگامی که مالک پروژه، نقشه‌ها و یک متریال برخاست (MTO) پروژه ساخت‌وساز را داشته باشد، گام بعدی انتخاب پیمانکار عمومی از طریق فرآیند مناقصه است.
سپس، پیمانکاران عمومی پیشنهادات خود را ارائه می‌دهند که شامل جزئیاتی مانند صورت کار، شرایط پرداخت و هزینه آن است.
صاحبان پروژه معمولاً دو نوع پیشنهاد صادر می‌کنند:
- مناقصه آزاد: این پیشنهادها به صورت عمومی تبلیغ می‌شوند و در پروژه‌های عمومی استفاده می‌شوند. هر پیمانکار عمومی می‌تواند پیشنهاد ارائه دهد.
- پیشنهاد بسته: مالک پروژه گروهی از پیمانکاران را انتخاب می‌کند و فقط برای پروژه ساخت‌وساز از آنها پیشنهاد دریافت می‌کند.
- هنگامی که صاحبان پروژه پیشنهادات پیمانکاران عمومی را دریافت کردند، بهترین پیمانکار را با یکی از روش‌های زیر انتخاب می‌کنند:
- انتخاب کمترین هزینه: شامل انتخاب پیمانکار با کمترین قیمت پیشنهادی است.
- انتخاب بهترین ارزش: این روش انتخاب هم صلاحیت پیمانکاران و هم قیمت را برای انتخاب پیمانکاری ارزیابی می‌کند. مالک پروژه همچنین درخواست پیشنهاد (RFP) ارائه شده توسط پیمانکاران را برای تصمیم‌گیری نهایی بررسی می‌کند.
- انتخاب مبتنی بر صلاحیت: این روش انتخاب بر صلاحیت پیمانکاران متمرکز است. برای انجام این کار، صاحبان پروژه درخواست هر پیمانکار برای صلاحیت (RFQ) را تجزیه و تحلیل می‌کنند تا تصمیم بگیرند که واجد شرایط ترین پیمانکار برای پروژه کدام است.
پس از انتخاب پیمانکار، قرارداد پرداخت باید امضا شود و روند مناقصه به پایان برسد. بیایید متداول‌ترین انواع قرارداد را مرور کنیم.
انواع قراردادهای مدیریت ساخت‌وساز
این قراردادهای ساخت‌وساز یک توافق حقوقی بین مالک پروژه، که باید بخشی از کار را برون‌سپاری کند، و پیمانکار عمومی‌‌ست که آن را انجام می‌دهد. هدف آنها روشن کردن مواردی مانند محدوده پروژه و شرایط پرداخت است تا همه در یک صفحه مکتوب و مشخص باشند.
برخی از پروژه‌ها ممکن است شامل یک مدیر قرارداد، سرپرست یا مهندس میدانی باشد که به عنوان دستیار برای تسهیل فرآیند عمل می‌کنند.
- قرارداد مقطوع: یک قرارداد با مبلغ مقطوع یا قرارداد قیمت ثابت، قیمت کل را برای تکمیل پروژه تعریف می‌کند.
- قرارداد همراه با کارمزد: قراردادهای هزینه به اضافه کارمزد از دو بخش تشکیل شده است: هزینه ثابت که توسط مالک پروژه و پیمانکار توافق می‌شود، به علاوه هزینه‌های اضافی که با پیشرفت پروژه اضافه می‌شود.
- حداکثر قیمت تضمین شده: این همان قرارداد همراه با کارمزد است، اما حداکثر قیمت تعریف شده است.
- قرارداد زمان و مواد: این نوع قرارداد زمانی استفاده می‌شود که در مورد محدوده پروژه، عدم اطمینان وجود داشته باشد. پیمانکار عمومی یک نرخ ساعتی برای نیروی کار و مواد دریافت می‌کند.
- قرارداد قیمت واحد: زمانی که نمی‌توان هزینه‌ها را از قبل تعیین کرد استفاده می‌شود و قیمت واحد را برای مواد تعیین می‌کند.
علاوه بر نوع قرارداد، مالک باید تصمیم بگیرد که کدام روش تحویل برای پروژه بهتر است.
روش‌های تحویل پروژه ساختمانی
هدف از این روش‌های تحویل ساخت‌وساز، تعریف نحوه تعامل مالک پروژه، پیمانکار عمومی و طراح دارای مجوز (معمار یا مهندس) در طول پروژه است.
- روش طراحی – پیشنهاد – ساخت: روش طراحی – پیشنهاد – ساخت شامل انتخاب پیمانکار عمومی پس از اتمام مرحله طراحی است.
- روش طراحی – ساخت: در روش طراحی – ساخت، مراحل طراحی و ساخت توسط همان طرفی که به نام طراح – سازنده شناخته می‌شود، اجرا می‌شود.
مدیریت ساخت‌وساز در ریسک: این مدل به مدیر ساخت‌وساز قدرت می‌دهد و به او وظایف بیشتری نسبت به حالت عادی می‌دهد. در این روش تحویل پروژه، مدیر ساخت به دو صورت عمل می‌کند. از یک سو مشاور مالک پروژه در مراحل طراحی و توسعه است و از سوی دیگر پیمانکار را در مرحله ساخت زیر نظر دارد تا هزینه‌ها را کنترل کرده و تضمین کند که پروژه در حداکثر قیمت تضمین شده تحویل داده می‌شود.
هنگامی‌که مالک پروژه نقشه‌ها، برداشت مصالح، مدیر پروژه ساخت‌وساز و پیمانکار عمومی را داشته باشد، پروژه می‌تواند آغاز شود.
فرآیندهای مدیریت پروژه ساختمانی
مدیریت پروژه ساخت‌وساز به مهارت‌های متنوع، همراه با توانایی ارتباط با طیف متنوعی از آژانس‌ها و افراد نیاز دارد تا پروژه را از یک مدل به ساختن هدایت کند. این مهم است که مدیران پروژه ساختمانی از اصول مدیریت پروژه در هر مرحله از چرخه عمر پروژه، پیروی کنند.
آغاز پروژه
شما نمی‌توانید یک پروژه را شروع کنید مگر اینکه بدانید می‌توانید آن را به پایان برسانید. ابتدا بررسی لازم برای تعیین اینکه آیا پروژه امکان‌پذیر است یا خیر، انجام می‌شود. چگونه این را می‌فهمید؟ از طریق یک مطالعه امکان سنجی یا آنچه که در آن به اهداف، برآورد هزینه و جدول زمانی نگاه می‌کنید تا ببینید آیا منابع لازم برای رسیدن به یک پروژه موفق را در چارچوب آن محدودیت‌ها دارید یا خیر. همچنین باید دلیل پشت پروژه را تعریف کنید و مطمئن شوید که درست است. اگر چنین است، پس منشور پروژه خود را برای کمک به شروع پروژه ایجاد می‌کنید. علاوه بر این، مشکلات و خطرات احتمالی را در این مرحله شناسایی خواهید کرد.
برنامه‌ریزی پروژه
حالا چگونه می‌خواهید به موفقیت برسید؟ وظایف را در جدول زمانی مشخص کنید، نقاط عطف پروژه و منابع مورد نیاز برای انجام آن وظایف را در چارچوب بودجه اختصاص داده شده ذکر کنید. در طرح پروژه خود شفاف باشید تا همه بفهمند که در طول چرخه عمر پروژه، چه کاری باید انجام شود. این شامل جزئیات هزینه، محدوده، مدت، کیفیت و ارتباطات مورد استفاده در پروژه است. اینجاست شما قادر خواهید بود بهترین تیم پروژه را برای پروژه تصور کنید و روند تکمیل آنها را آغاز کنید.
مرحله برنامه ریزی، احتمالاً مهمترین مرحله مدیریت پروژه است زیرا شما اسنادی را ایجاد می‌کنید که اجرای پروژه را هدایت می‌کنند. در اینجا به برخی از آنها اشاره می‌کنیم:
- ساختار شکست کار wbs
- طرح مدیریت ریسک
- زمانبندی پروژه
- طرح مدیریت محدوده
- برنامه مدیریت هزینه و بودجه پروژه
برنامه زمانبندی پروژه بخش بزرگی از مرحله برنامه‌ریزی در مدیریت پروژه ساخت‌وساز است. هنگامی که ساختار شکست کار wbs را کامل کردید، وظایف خود را به سمت چپ الگوی برنامه زمانبندی ساخت‌وساز اضافه می‌کنید. می‌توانید وظایف فرعی اضافه کنید، منابع و هزینه‌ها، ضرب الاجل‌ها و موارد دیگر را اضافه کنید.
شما می‌توانید وظایف وابسته را به هم پیوند دهید، نقاط عطف و خط پایه را برای ثبت طرح پروژه تنظیم کنید تا با پیشرفت واقعی خود در هنگام اجرای پروژه مقایسه کنید.
هنگامی که یک طرح ساخت‌وساز، شامل تمام اطلاعاتی که برای مدیریت هزینه‌ها، محدوده، خطرات، زمان و سایر جنبه‌های پروژه در اختیار دارید، نوبت به اجرا می‌رسد.
اجرای پروژه
در این مرحله، شما در حال اجرای پروژه هستید و در عین حال باید تغییرات و مسائل مربوط به مدیریت کار را که ممکن است در طول چنین فرآیندی به وجود بیاید، در نظر بگیرید. هر آنچه که وعده داده‌اید باید در بازه زمانی که ذکر کرده‌اید، انجام شود. اکنون به عنوان مدیر پروژه ساختمانی باید با مالک پروژه، ذینفعان و مشتریان و تیم‌ها سر و کار داشته باشید. در طول این مرحله به طور مکرر جلساتی را تنظیم کرده و گزارش می‌دهید. این جایی است که ابزار مدیریت پروژه شما واقعاً آزمایش می‌شود.
نظارت و کنترل پروژه
اگر راهی برای نظارت بر پروژه خود نداشته باشید، نمی‌توانید از پیشرفت پروژه خود مطلع شوید. شما این کار را در مراحل قبلی پروژه انجام خواهید داد، اما آنقدر مهم است که باید مرحله جداگانه خود را در مدیریت پروژه داشته باشد. شما می‌خواهید راهی برای یادداشت پیشرفت داشته باشید، به همین دلیل است که باید شاخص‌های کلیدی عملکرد را برای کنترل هزینه، ردیابی زمان و کنترل کیفیت تنظیم کنید. اگر بتوانید در بالای این ارقام باقی بمانید، احتمال کمتری وجود دارد که یک پروژه شکست خورده را مدیریت کنید. بنابراین، انعطاف‌پذیر و ارتباط‌‌پذیر باشید تا بتوانید به سرعت خود را با تغییرات وفق دهید.
4 مرحله مدیریت پروژه ساختمانی
هنگامی که شما یک پروژه ساختمانی را مدیریت می‌کنید، اهداف خاصی وجود دارد که باید در نظر بگیرید. درست مانند هر پروژه‌ای، شما با تقسیم آن به فازهای مختلف، به موفقیت کلی پروژه دست می‌یابید. در ادامه چهار مرحله برای سازماندهی یک پروژه مدیریت ساخت‌وساز موفق آورده شده است.
طراحی
این مسئولیت مدیر پروژه است که مطمئن شود طراحی شما با قوانین ساختمانی و سایر مقررات مطابقت دارد.
هنگامی که یک طرح دارید، باید از اطلاعات نقشه‌های ساخت‌وساز و اسناد مرحله قبل برای ایجاد صورتحساب استفاده کنید، که مواد و نیروی کار مورد نیاز را مشخص می‌کند. دانستن کدهای ساختمانی محلی و رعایت آنها در این مرحله مهم خواهد بود.
اسناد قرارداد را با هم دریافت کنید. اینها نقشه‌های نهایی و مشخصات ساخت‌وساز هستند. این اسناد توسط پیمانکاران خارجی برای مناقصه در کار استفاده خواهد شد.
پیش ساخت
مرحله پیش ساخت زمانی شروع می‌شود که پیشنهاد پیمانکار عمومی پذیرفته شود. در طول این مدت، شما باید روی این سه مرحله کار کنید.
- یک مدیر پروژه تعیین کنید. اگر مدیر پروژه قبلاً مشخص نشده است، می‌توانید آن را هم‌اکنون انتخاب کنید. گاهی اوقات یک مدیر پروژه زودتر حاضر می‌شود و در اولین مراحل یک پروژه شرکت می‌کند، در حالی که برخی اوقات تا زمانی که طراحی کامل نشده است، استخدام نمی‌شوند.
- بقیه پرسنل را تعیین کنید. یک مدیر قرارداد یا شخصی که به مدیر پروژه کمک می‌کند پیدا کنید. همچنین به یک سرپرست نیاز دارید تا همه چیز را از نظر مواد، تحویل و تجهیزات طبق برنامه نگه دارد. سرپرستان نیز برای رسیدگی به فعالیت‌های ساختمانی در محل حضور دارند. در نهایت، شما می‌خواهید یک مهندس میدانی داشته باشید، که بیشتر یک موقعیت سطح ابتدایی برای رسیدگی به امور اداری است.
- محل کار را بررسی کنید. تجزیه و تحلیل سایت را برای درک متغیرهای اجتماعی، اقلیمی و جمعیتی که ممکن است بر پروژه ساخت‌وساز شما تأثیر بگذارد، انجام دهید.
تدارکات
در این مرحله، شما تیم خود را ایجاد کرده اید و برای ساخت‌وساز و مواد لازم برای تکمیل آن، برنامه‌ریزی کرده اید. اکنون باید آن مواد و تجهیزات را خریداری کنید. بسته به سازمان، تدارکات ممکن است به عهده پیمانکار عمومی یا پیمانکاران فرعی باشد.
این مرحله‌ای است که شما با سفارش‌های خرید سر و کار دارید، که به عنوان توافق بین خریدار و فروشنده استفاده می‌شود.
ساخت‌وساز
در نهایت، شما برای ساختن آماده هستید! اما ابتدا، یک جلسه پیش ساخت برای رسیدگی به ساعات کار، ذخیره‌سازی مواد، کنترل کیفیت و دسترسی به سایت تنظیم کنید. سپس همه را در محل ساخت‌وساز قرار دهید و در صورت نیاز راه‌اندازی کنید.
شما باید یک برنامه پرداخت و فرآیندی برای تحویل پرداخت‌ها ایجاد کنید. این اطلاعات نه تنها برای انجام تعهدات مالی بلکه برای حفظ نیروی کار و محیط شاد و مولد، باید شفاف باشد. اطمینان حاصل کنید که سفارشات کاری شما به اندازه کافی دقیق است تا از سوء تفاهم بین شما و پیمانکاران جلوگیری شود.
آخرین قسمت پروژه پس از اتمام ساخت‌وساز و نقل مکان ساکنین یا مالکیت آن، سایت است. شما باید مطمئن شوید که تمام الزامات آنها برآورده شده است و معمولاً یک دوره ضمانت برای این ترتیب ارائه دهید.
پلتفرم مدیریت پروژه ساخت و ساز اسکوپ یک نرم افزار کنترل پروژه ساخت و ساز است که برای مشاوره و سفارش خرید نرم افزار مدیریت پروژه ساخت و ساز اسکوپ با تیم اسکوپ تماس بگیرید.