تأخیر یکی از رایج‌ترین اختلافاتی است که در پروژه‌های ساختمانی ایجاد می‌شود. با این حال، روند ایجاد و اثبات ادعای تاخیر می‌تواند پیچیده شود. به همین دلیل است که داشتن درک جامع از عناصر لازم برای توجیه ادعای تاخیر می‌تواند یک مزیت گران‌بها باشد. درعین‌حال، درک نکات مربوط به ادعاهای تاخیر می‌تواند به کسب و کارهای ساختمانی کمک کند تا در برابر ادعاهای نادرست نیز دفاع کنند.
انواع ادعاهای تاخیر در ساخت و ساز
برای تعیین تاثیر، تاخیر باید به طور مناسب طبقه‌بندی شود. این سیستم طبقه‌بندی، شامل پاسخ‌دادن به یک سوال، سپس رفتن به سوال بعدی است. انواع اصلی تاخیرهای برنامه‌ریزی شده در یک پروژه ساختمانی عبارتند از:
- انتقادی در مقابل غیر انتقادی
- قابل توجیه در مقابل غیر قابل توجیه
- قابل جبران در مقابل غیر قابل جبران
قرارداد ساخت و ساز معمولاً حاوی مقرراتی است که زمان اعمال این ادعاهای تاخیر و فرآیند اطلاع‌رسانی مورد نیاز در صورت تاخیر را توضیح می‌دهد.
انتقادی در مقابل غیر انتقادی
این اولین و مهمترین سوالی است که باید پاسخ داد: آیا تأخیر حیاتی بود یا غیر بحرانی؟
تاخیر بحرانی، تاخیری است که بر تاریخ اتمام پروژه (یا برخی از تاریخ‌های مهم دیگر در پروژه) تاثیر می‌گذارد. تأخیرهای مهم را واقعاً نمی‌توان جبران کرد – آنها فقط منجر به وقت اضافه می‌شوند. تأخیرهای غیر بحرانی بر تکمیل فعالیت‌های خاص تأثیر می‌گذارد، اما بر تاریخ تکمیل یا تاریخ برخی از نقاط عطف مهم تأثیر نمی‌گذارد. عامل تعیین کننده این است که آیا تاخیر مسیر بحرانی پروژه را گسترش می‌دهد یا خیر.
یک برنامه CPM یک جدول زمانی از گسترده‌ترین فعالیت‌ها در طول پروژه را تعیین می‌کند. حداقل زمان لازم برای تکمیل این فعالیت‌های «بحرانی» را تعیین می‌کند. این فعالیت‌های حیاتی باید در زمان‌های خاص و به ترتیب خاصی انجام شوند تا مرحله بحرانی بعدی شروع شود.
اگر تأخیر تأثیری بر مسیر بحرانی پروژه نداشته باشد، تأخیر غیر بحرانی است و ممکن است شامل یک دستور تغییر ساده برای اصلاح تأخیر باشد.
قابل توجیه در مقابل غیر قابل توجیه
هنگامی که تشخیص دادید که تاخیر بسیار مهم است یا خیر، باید مشخص کنید که آیا تاخیر قابل توجیه است یا خیر. تأخیر قابل توجیه تاخیری است که به پیمانکار امکان تمدید زمان، غرامت یا هر دو را می‌دهد.
چرا؟ زیرا این تاخیرها خارج از کنترل پیمانکار است. تأخیرهای قابل توجیه متداول باید در قرارداد ساخت و ساز مشخص شود.
طبیعی‌‍ترین مثال تأخیر قابل توجیه، زمانی است که تأخیر تحت یک بند فوری و ضروری قرار می‌گیرد؛ رویدادهایی مانند بلایای طبیعی یا حملات تروریستی. تأخیرهای قابل توجیه نیز می‌تواند ناشی از خطاها یا حذفیات در برنامه‌ها یا حتی مسائل ساده‌ای باشد که توسط مشتری ایجاد شده است.
تأخیرهای غیرقابل توجیه آنهایی هستند که پیمانکار به طور کامل مسئول تمدید مدت پروژه بوده است. در این صورت پیمانکار مسئول هرگونه هزینه یا خسارت ناشی از تاخیر خواهد بود. این می‌تواند به دلیل تاخیر در اعزام نیروی کار، ارسال دیرهنگام، عدم دریافت مجوز (اگر آنها مسئول آن هستند)، یا برنامه‌ریزی ضعیف کلی از طرف پیمانکار باشد.
تاخیرهای قابل جبران در مقابل تاخیرهای غیرقابل جبران
آخرین سوال: آیا تاخیر قابل جبران است؟ هنگامی که تاخیر “قابل جبران” است، به این معنی است که به طرف متاثر از تاخیر باید یا تمدید زمان داده شود یا غرامت تاخیر در کار.
تمام تاخیرهای قابل توجیه، قابل جبران هم هستند. این بدان معناست که هر زمانی که تاخیر “قابل توجیه” تلقی شود، پیمانکار به طور کلی ادعای تمدید زمان، غرامت یا هر دو را خواهد داشت.
اگر پیمانکار صرفا مقصر باشد، تاخیر به احتمال زیاد غیرقابل جبران خواهد بود. تأخیرهای غیرقابل جبران بسته به شرایط قرارداد می‌توانند تحت هر یک از دسته‌بندی‌های دیگر قرار گیرند.
خسارات قانونی تاخیر در ساخت و ساز
اگر تأخیر برنامه باعث تأثیر مالی برای یک طرف در پروژه شود، آنها ممکن است از طریق نقض ادعای قرارداد به دنبال خسارت باشند.
خسارات مطالبه شده توسط پیمانکار
برای تأخیرهای ناشی از مالک (یا آنهایی که توسط پیمانکار دیگری ایجاد شده است)، یک پیمانکار ممکن است ادعایی مانند موارد زیر داشته باشد:
- هزینه‌های مدیریت و نظارت پروژه
- ازدست‌دادن استفاده
- ازدست‌دادن اجاره‌بها
- سود ازدست‌رفته
- هزینه‌های بیمه
- سود وام ساخت و ساز
خسارات مطالبه شده توسط مالک
هنگامی که یک پیمانکار برای تاخیر مقصر باشد، مالک ممکن است ادعایی مانند موارد زیر داشته باشد:
- هزینه‌های نظارت
- شرایط عمومی تمدید شده
- اجاره تریلر محل کار
- هزینه تاسیسات/ تاسیسات موقت
- بیمه مسئولیت
- هزینه‌های اجاره تجهیزات و نگهداری
- کار میدانی
- افزایش هزینه مواد
- بهره‌وری ازدست‌رفته
- نرخ کار ساعتی افزایش یافته
- بسیج کردن مجدد نیروی کار
حتی اگر کار شما جلوتر از برنامه بود، ممکن است باز هم ادعای تاخیر معتبری داشته باشید. فرض کنید برنامه‌ریزی کرده بودید کار را زودتر از تاریخ اتمام قرارداد به پایان برسانید، اما با تأخیر ناشی از مالک مواجه شدید. هنوز هم ممکن است به موقع کار را تمام کنید، اما باز هم با تأخیر مواجه بودید و اکنون تمام هزینه‌هایی که برای صرفه‌جویی با تکمیل زود هنگام پروژه در نظر داشتید، از بین رفته است.
5 دفاع از ادعای تاخیر در ساخت و ساز
چه یک کسب و کار ساخت و ساز ادعای تاخیر داشته باشد یا در برابر آن دفاع کند، مهم است که بدانید چه عواملی ممکن است بر دوام ادعای تاخیر تأثیر بگذارد. در اینجا برخی از دفاع‌های برجسته در برابر ادعای تاخیر در یک پروژه ساختمانی آورده شده است.
1. تاخیر همزمان
تأخیر همزمان زمانی اتفاق می‌افتد که چندین فعالیت بر جدول زمانی پروژه تأثیر می‌گذارند، اما تأخیرها دقیقاً روی هم قرار نمی‌گیرند. این لزوماً به این معنی نیست که تاخیرها باید دقیقاً در یک زمان اتفاق بیفتند تا همزمان در نظر گرفته شوند.
در عوض، اگر تأخیرهای متعدد رخ دهد و هر کدام به طور مستقل بر تاریخ تکمیل تأثیر بگذارند، تأخیرها را می‌توان همزمان در نظر گرفت، حداقل تا حدی. اگر تأخیر واقعاً همزمان با تأخیر دیگری در پروژه باشد، می‌توان از آن به عنوان استدلالی علیه جبران تأخیر استفاده کرد. اثبات همزمانی تاخیر اغلب مستلزم تجزیه و تحلیل تخصصی و شواهد مستند است. چالش در اینجا نحوه تخصیص مبلغ و تقصیر و مسئولیت هر یک از طرفین است.
2. بند تاخیر بدون خسارت
از آنجایی که تاخیر در صنعت ساخت و ساز بسیار رایج است، قراردادهای ساخت و ساز اغلب شامل بند عدم خسارت برای تاخیر (با نام مستعار بدون پرداخت برای تاخیر) می‌شود. این اساساً بیان می‌کند که تأخیرها همه بخشی از تجارت هستند و هر گونه هزینه مرتبط با آنها باید حذف شود. نتیجه؟ هر ضرری را متحمل شوید، درخواست تمدید زمان کنید، سپس ادامه دهید.
قابل اجرا بودن این بندها بسته به حوزه قضایی متفاوت است. اکثر ایالت‌ها این مقررات را ممنوع یا حداقل محدود کرده‌اند. بنابراین مطمئن شوید که می‌دانید ایالت شما چگونه این مقررات را مدیریت می‌کند. اگر شرط عدم خسارت برای تاخیر مجاز باشد، هنوز استثنائات خاصی برای اجرا وجود دارد.
برخی از استثنائات ممکن است در مواردی باشد که تاخیر وجود دارد:
- تحت پوشش زبان بند نیستند،
- در زمان عقد قرارداد در نظر گرفته نشده است،
- برای مدت نامعقول حفظ شده‌است،
- ناشی از تداخل فعال توسط مالک است، یا
- ناشی از نقض اساسی قرارداد توسط مالک است که عدم اجرای بند را توجیه می‌کند.
در یک مورد در کالیفرنیا، یک پیمانکار فرعی پس از تغییرات دامنه و مواد معیوب باعث تاخیر در پروژه شد. حتی اگر قرارداد فرعی آنها حاوی بند “عدم خسارت برای تاخیر” بود، ادعای خود را علیه GC برنده شد.
3. اطلاعیه نادرست
قراردادهای ساخت و ساز مملو از الزامات اطلاع رسانی هستند. اکثر دادگاه‌ها این مقررات اعلامیه را جدی می‌گیرند. پیمانکاران باید از ابتدای پروژه با این موارد آشنا شوند. هر زمان که با تاخیر مواجه شوند، پیمانکاران باید نامه تاخیر پروژه را فورا به GC یا مالک ارسال کنند. همچنین ارائه عکس‌ها، اسناد یا گزارش‌های دیگر برای پشتیبانی از شکایت کمک می‌کند. در مواردی که اخطار مورد نیاز است، اما ارسال نمی‌شود، حتی شایسته‌ترین ادعاهای تاخیر در ساخت و ساز نیز می‌توانند تزلزل پیدا کنند. درک اینکه چه اخطاری تحت قرارداد مورد نیاز است و چه زمانی باید آن اخطار ارسال شود، ضروری است.
4. زمان در یک بند اصلی ذکر نشده است.
این یک مورد عجیب است، اما قطعاً می‌تواند بر یک ادعا تأثیر بگذارد. بند “زمان مهم است” به این معنی است که قرارداد همه را مسئول تکمیل کار توافق شده در زمان توافق شده می‌داند. ممکن است بدیهی به نظر برسد، اما اگر در قرارداد بند “زمان مهم است” باشد، به این معنی است که هر تاخیری (حتی جزئی) می‌تواند نقض مادی قرارداد تلقی شود.
5. حوادث فورس ماژور
قبلاً به این موارد اشاره کردیم. اگر قرارداد دارای بند فورس ماژور باشد، معمولاً چند رویداد محرک مانند سیل یا آتش‌سوزی را فهرست می‌کند. با این حال، رویدادهای دیگر نیز می‌توانند در این دسته قرار گیرند. فورس ماژور عموماً هر رخدادی را در بر می‌گیرد که (الف) در زمان انعقاد قرارداد به طور منطقی قابل پیش بینی نبود، (ب) خارج از کنترل طرفین بود، و (ج) ناشی از سهل انگاری یا ترکیب آنها نبود. در نتیجه، زمانی که یکی از این وقایع رخ دهد، بسته به شرایط قرارداد و مدت زمان اختلال، عملکرد یا به حالت تعلیق درآمده یا معذور خواهد بود.
نرم افزار کنترل پروژه های ساخت و ساز اسکوپ به شما کمک می کند که این موارد را در پروژه خود کاهش دهید.